Parties privatives et parties communes de la copropriété sont définies aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ces articles ne sont pas d'ordre public, on peut y déroger.

1. Les parties privatives;
2. Les parties communes;
3. Les parties mitoyennes;
4. Copropriété et servitude.

1. Les parties privatives

L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dit : "Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."

La loi n'énumère pas les parties privatives. Il faut se référer au règlement de copropriété ou à la jurisprudence.

Pratiquement, les parties privatives sont incluses dans le lot de copropriété.
Sont habituellement considérées comme parties privatives :
- Les parquets et revêetments de sol;
- Les cloisons et murs non porteurs ainsi que leurs modénatures;
- Les fenêtres, volets, persiennes;
- Les façades de boutiques;
- Les installations de plomberie jusqu'au compteur;
- Les installation d'électricité et de gaz jusqu'au branchement;
...

Un comble accessible depuis un appartement a été jugé privatif (Civ. 3ème, 22 mars 2000, n° 98-15.743) parce-que n'abritant aucun élément collectif et n'avait pas pour fonction l'accès à la toiture.

Bien qu'accessible depuis un lot privatif, un comble a été jugé parties communes car il ne pouvait servir qu'à la réparation de la toiture et que la trappe en question permettait d'accéder à l'ensemble des combles (Civ. 3ème, 30 mai 1995, n°93-16.347).

2. Les parties communes

a) L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dit :  

"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées partis communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées;
- les locaux des services communs;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes."
Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas d'ordre public. Ils s'appliquent tant que des stipulations contraires ne figurent pas dans le règlement de copropriété ou que l'assemblée générale n'en a décidé autrement."

L'article 3 fait une distinction entre les parties communes à tous les copropriétaires ou à certains d'entre eux.

C'est la distinction qui est faite entre parties communes générales et parties communes spéciales à certains copropriétaires.

Si l'assemblée générale doit prendre des décisions concernant les parties communes générales, l'ensemble des copropriétaires est concerné. Si l'assemblée doit prendre des décisions concernant les parties communes spéciales, seuls les copropriétaires concernés voteront.

L'article 3 de la loi dit :"dans le silence ou la contradiction des titres". Cela signifie qu'un règlement de copropriété peut classer en parties privatives, un élément ou un droit visés dans l'article 3.

La jurisprudence sur la distinction entre parties communes et parties partives est abondante. L'interprétation se fait en l'absence de classement par le règlement de copropriété.

b) Les parties communes à jouissance privative

Certaines parties de la copropriété, comme : un jardin, une cour, une terrasse peuvent être classés en "parties communes à usage privatif".

Le droit de jouissance d'une partie commune à titre privatif est l'accessoire d'un lot de copropriété qui comprend des parties privatives et des parties communes.

C'est un droit réel, transmis aux propriétaires successifs qui peut être acquis par prescription acquisitive.

Le droit de jouissance d'une partie commune ne peut être cédé séparément du lot auquel il est rattaché. La question se pose, par exemple, lorsqu'un lot unique se compose d'un appartement et d'un d'un droit de jouissance sur les parties communes formé par un emplacement de stationnement.

La jouissance d'une partie commune à usage privatif ne permet pas d'y édifier des constructions. Bien entendu, l'article 3 n'étant pas d'ordre public, le règlement de copropriété peut conférer au propriétaire d'un tel lot des droits spécifiques.  Il en est de même pour l'assemblée générale qui peut, sous condition, à la majorité de l'article 26, céder des droits.

c) Les droits accessoires aux parties communes (article 37 de la loi du 10 juillet 1965)

Quelquefois, les promoteurs édifiant des immeubles ont la tentation de se réserver un ou plusieurs lots auxquels sont attachés des droits à construire ou à surélevation définis par le règlement de copropriété.

L'article 37 de la loi dit : "Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.
Toute convention postérieure à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires."

Depuis 1975, les conventions par lesquelles un copropriétaire se réserve un droit accessoire de l'article 3 (droit de construire, surélever, affouiller...) sont valables 10 ans après la rédaction du règlement de copropriété.

La convention doit indiquer : l'importance et la consistance des locaux à construire ainsi que les tantièmes de charge.

Avant l'expiration du délai de 10 ans, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer à la convention à la majorité de l'article 25 sans motivation.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas à indemniser le titulaire du droit sauf si ce dernier justifie que le droit comportait une contrepartie à sa charge.

Afin de coutourner les limitations posées par l'article 37, les rédacteurs d'acte incluent les droits accessoires de construction dans un lot privatif avec tantièmes de parties communes.

3. Les parties mitoyennes

L'article 7 de la loi du 10 juillet 1965 dit "Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent."

Il s'agit typiquement des cloisons séparatives entre deux parties privatives.

Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions contraires à cet article. En effet, l'article 7 prévoit une présomption.

4. Copropriété et servitude

L'article 637 du code civil défini une servitude comme "une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage appartenant à un autre propriétaire".

Pendant longtemps la jurisprudence à considérer qu'en copropriété, le syndicat des copropriétaires était le propriétaire et qu'il ne pouvait y avoir servitude avec un seul propriétaire et propriété unique.

Depuis un arrêt du 30 juin 2004, la cour de cassation est revenue sur sa jurisprudence antérieure : "Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts."

La servitude doit être instituée entre deux lots privatifs.