L'assemblée générale après avoir été convoquée délibère.

L'assemblée générale ne peut prendre des décisions que sur des questions inscrites à l'ordre du jour. Bien entendu les notifications prévues à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 auront du être faites.

Il n'y a pas de quorum en copropriété, c'est à dire de nombre minimum de personnes présentes ou représentées pour que l'assemblée puisse valablement délibérer.

L'assemblée générale peut modifier une résolution dès lors qu'elle ne change pas l'esprit de la résolution. C'est ce qu'on appelle le pouvoir d'amendement de l'assemblée générale.

Suivant la nature des décisions à prendre, les règles de majorité vont être différentes. La loi sur la copropriété précise les majorités nécessaires au vote des des différentes résolutions.

Une fois les résolutions prises, il est établi un procès-verbal de l'assemblée générale. L'assemblée générale n'est pas toute puissante. Ses pouvoirs sont limitées, elle peut être contestée.

1. Comment vote t-on à l'assemblée générale de copropriété ?
2. Quels sont les droits de vote accordés à chaque copropriétaire lors de l'assemblée générale de copropriété ?
3. Comment se passe le vote pour les parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires ?
4. La majorité simple de l'article 24
5. La majorité absolu de l'article 25
6. L'article 25-1
7. La double majorité de l'article 26
8. L'unanimité

1 Comment vote t-on à l'assemblée générale de copropriété ?

L'article 17 du décret du 17 mars 1967 pose le principe de la transparence du vote. Pour chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat indique les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision ou abstenus

La Commission relative à la copropriété dans sa recommandation n°4 préconise un vote à mains levées ou le vote à bulletin nominatif. Le vote à bulletin secret ou par correspondance n'est pas admis.

2. Quels sont les droits de vote accordés à chaque copropriétaire lors de l'assemblée générale de copropriété ?

Cette question est traitée à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes (ses tantièmes généraux de propriété).

Si un copropriétaire dispose de plus de la moitié des tantièmes, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires du syndicat.

La réduction se calcule sur l'ensemble des voix du syndicat et non pas des présents à l'assemblée générale.

Si le règlement de copropriété le prévoit, il peut y avoir spécialisation des votes.

C'est le cas notamment lorsque certaines dépenses d'entretien ou de fonctionnement d'un élément d'équipement sont mis à la charge d'une partie des copropriétaires.

Si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales ou particulières, les décisions sont prises par les copropriétaires concernés.

3. Comment se passe le vote pour les parties privatives appartenant au syndicat des copropriétaires ?

Si le syndicat est copropriétaire d'un lot (loge de concierge...), il ne participe pas au vote pour les lots dont il est propriétaire.

4. La majorité de l'article 24

C'est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, c'est à dire des copropriétaires qui ont voté pour ou contre. Ne sont pas pris en compte les abstentions ou les non représentés.

Sont prises à cette majorité, de façon générale, les décisions qui ne sont pas prises à d'autres majorités.

Sont prises à la majorité de l'article 24, les décisions concernant :

a) L'administration de l'immeuble :

- fixation des honoraires du syndic;
- approbation des comptes;
- quitus donné au syndic;
- vote du budget;
- contrats d'entretien;
- assurance de l'immeuble;
- action en justice;
- election du président, des scrutateurs.

b) L'entretien de l'immeuble :

- travaux de réparation ou réfection des parties communes;
- travaux de réparation ou de remplacement sur les éléments d'équipement communs;
- le ravalement.

c) L'approbation de la ventilation des charges entre les lots divisés
En cas d'aliénation d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions s'effectue à la majorité de l'article 24 si elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété (article11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

d) Les travaux d'accessibilité aux handicapés ou personnes à mobilité réduite
C'est une disposition qui a été intégrée dans les alinéas 2 et 3 de l'article 24 (modifié par loi du 3 juillet 2003):
"...Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels."

Le syndic ou le copropriétaire concerné vont inscrire à l'ordre du jour l'autorisation de réaliser les travaux d'accessibilité.

e) L'acceptation d'une proposition commerciale concernant la télévision numérique (article 24-1 de la loi du 10 juillet 1965 créé pra loi du 7 mars 2007)

f) Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communication en fibre otptique, toute proposition d'un opéarateur d'installer, à ses frais ces lignes doit être examinée par l'assemblée générale qui statue à la majorité de l'article 24 (article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 créé par loi du 4 août 2008).

g) Lorsque l'immeuble reçoit des services de télévision par voie hertzienne, les travaux et modifications nécessaires à la réception de la télévision numérique (article 24-3 créé par la loi du 5 mars 2009).

h) Lorsque l'immeuble est équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, après l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique ou d'un audit énergétique, le syndic propose un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique (article 24-4 créé par la loi du 12 juillet 2010)

i) Lorsque l'immeuble possède des places de stationnement à usage privatif et n'est pas équipé d'installations électriques permettant l'alimentation de des emplacements pour la recharge de véhicules électriques ou hybrides pemettant un comptage individuel, le syndic propose à l'assemblée générale permettant d'y remédier (article 24-5 créé par la loi du 12 juillet 2010).

j)  Lorsque l'immeuble est situé dans une zone présentant des risques importants ou graves pour la vie humaine (article L515-16 du code de l'environnement), le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, l'information sur l'exercice par les copropriétaires de leur droit de délaissement (article 24-6 créé par la la loi du 12 juillet 2010).

k) La loi SRU avait prévu que l'adaptation des règlements de copropriété jusqu'au 13 décembre 2005 pouvait être voté à la majorité de l'article 24. La loi du 25 mars 2009 a supprimé l'échéance de 2005. Les adaptations sont faites à la majorité simple sans limite de temps.

5. La majorité de l'article 25

Cette majorité se calcule sur la base de l'ensemble des voix du syndicat des copropriétaires. Pour qu'une résolution soit approuvée, seront prise en compte les voix "pour", les voix des abstentionnistes ou des personnes non représentées sont assimilées à des votes négatifs.

Les décisions relevant de cette majorité sont :

a) La délégation de pouvoir donnée par l'assemblée générale (article 25-a de la loi du 10 juillet 1965)
Sur un point déterminé, l'assemblée générale peut donner délégation au syndic, au conseil syndical, à son président et de manière générale toute personne de prendre une décision relevant de l'article 24. La délégation peut autoriser le bénéficaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum (article 21 du décret du 17 mars 1967).

La délégation ne peut pas priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 25-b de la loi du 10 juillet 1965).

Ce sont :

- Les travaux d'intérêt personnel : les travaux de modification de vitrines des locaux commerciaux, l'ouverture pratiquée dans un mur morteur, la fermeture d'un balcon, la pose de plaque professionnelle ou d'enseigne...

- Les travaux d'intérêt collectif : installation d'une climatisation pour les occupants du dernier étage, travaux d'ascenseur...

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical (article 25-c de la loi du 10 juillet 1965).

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires (article 25-d de la loi du 10 juillet 1965).

Ce sont notamment :

- l'établissemnt de cours communes après institution d'une servitude;
- les travaux suite à l'institution d'une servitude de passage;
- la cession de mitoyenneté.

e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires   (article 25-e de la loi du 10 juillet 1965).

f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (article 25-f de la loi du 10 juillet 1965).

Il s'agit des charges relatives aux services collectifs ou aux éléments d'équipement communs rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

Ne sont pas concernées les charges relatives à l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes.

g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité de l'article 24, ce sont les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Seuls les travaux amortissables sur une période inférieure à 10 ans sont votés à la majorité de l'article 25.

Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés dans les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné. Le syndicat exerce alors le rôle de maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.

S'agissant des travaux effectués dans le lot du copropriétaire, cette disposition n'est pas applicable quand celui-ci peut prouver qu'il a réalisé des travaux équivalents il y a moins de dix ans (article 25-g de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 12 juillet 2010).

h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines.
Il s'agit de la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement (article 25-g de la loi du 10 juillet 1965).

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène. Bien qu'il s'agisse d'un élément commun, sa suppression pour les motifs visés peut être faite à la majorité de l'article 25 (article 25-i de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 2 juillet 2003).

j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes (article 25-j de la loi du 10 juillet 1965).

k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes. Ce texte permet à la police de faire des rondes de l'immeuble et d'appliquer les textes aux réunions dans les parties communes (article 25-k de la loi du 10 juillet 1965).

l) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (article 25-l de la loi du 10 juillet 1965).

m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires. C'est une disposition introduite par la loi S.R.U. du 13 décembre 2000. En effet, auparavant, ces travaux nécessitaient la majorité de l'article 26 (article 25-m de la loi du 10 juillet 1965).

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. Ce sont principalement les travaux sur les poses des codes d'entrée d'immeubles (article 25-n de la loi du 10 juillet 1965). Les heures de fermeture de l'immeuble se votent à la majorité de l'article 26.

o) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. C'est une nouveauté introduite par la loi du 12 juillet 2010 (article 25-o de la loi du 10 juillet 1965).

p) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation (article 25-p de la loi du 10 juillet 1965).

6. L'article 25-1 de la loi

L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dit :
"Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."

- Lorsqu'une résolution devant être votée à la majorité de l'article 25 mais a recueilli au moin un tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires (y compris les absents et non représentés), il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.

L'article 25-1 ne demande pas à ce que la résulution ait obtenu un tiers de voix pour ou contre mais un tiers des voix de l'ensemble du syndicat.

L'article 19 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché de travaux mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote qu'après voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25.

L'article 19 prévoit encore qu'une nouvelle assemblée générale peut statuer à l'a majorité de l'article 24. Le délai de convocation peut être réduit à 8 jours si :

- Les notifications prévues à l'article 11 du décret n'ont pas à être renouvelées;
- Si l'ordre du jours ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée;

Les notifications doivent être envoyées dans un délai maximum de 3 mois à compter du jour où s'est tenu la précédente assemblée.

La convocation de la seconde assemblée est une possibilité.

Si les conditions de l'article 25-1 sont réunies et que les copropriétaires décident que l'assemblée sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure, le délai réduit de huit jours, le délai de trois mois pour convoquer, la dispense de notification de l'article 11 du décret ne s'appliquent.

7. La double majorité de l'article 26

Il s'agit d'une majorité qui se calcule sur deux critères :

- La majorité des membres du syndicat;
- Ces membres du syndicat doivent représenter deux tiers des voix.

Sont pris à cette majorité les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d;

- Le syndicat peut être amené à acquérir des parties privatives pour créer, par exemple un local à vélo ou une parcelle voisine pour améliorer la desserte de l'immeuble.
- Le syndicat peut également vendre des parties communes comme, par exemple, des combles, sous réserve du respect de la destination de l'immeuble.

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;

La résolution ne peut pas modifier les modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires ou la destination de ses parties privatives.
L'assemblée générale des copropriétaires ne peut pas aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (sauf unanimité).

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25;

Il s'agit typiquement de la pose d'un ascenseur, d'un chauffage collectif...

d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains;

La pose de compteurs individuels entraîne une modification de l'état de répartition des charges. Les dépenses sont réparties suivant les relevés et le surplus (les fuites ou départitions) suivant les tantièmes généraux.

e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante;

f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

Enfin, le dernier alinéa de l'article 26 prévoit un mécanisme de double majorité allégée : "A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité."

Si un projet visé à l'article 26 obtient deux tiers des voix et n'obtient pas la majorité des membres du syndicat, le syndic doit inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante en précisant que pour être adoptée, la résolution devra être adoptée par deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les notifications de l'article 11 du décret n'ont pas à être effectuées.

Cette dernière disposition est définie à l'article 19-1 du décret du 17 mars 1967.

- Les articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été abrogés par la loi 2006-872 du 16 juillet 2006.

- L'article 26-3 traite des travaux à effectuer en application de l'article 25 de la loi n°96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville.

- Adhésion à une union de syndicats (article 29 de la loi du 10 juillet 1965)

8. L'unanimité

Les décisions nécessitant l'unanimité sont :

• L'aliénation des parties communes dont la conservation est rendue nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (article 26 de la loi avant dernier alinéa);
• La surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat (article 35 premier alinéa);
• La modification de la répartition des charges sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux, des achats ou ventes décidés par l'assemblée générale;
• Les décisions ayant pour effet d'imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance (article 26 septième alinéa)