Le syndicat commence à exister à partir du moment où l'immeuble est soumis au statut de la copropriété. Il disparaît un jour. Au cours de son existence, sa responsabilité peut être engagée.

1. Naissance du syndicat des copropriétaires;
2. Responsabilité du syndicat des copropriétaires;
3. Disparition du syndicat des copropriétaires.

1. Naissance du Syndicat des Copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires existe à partir du moment où l'immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Il n'y a pas de formalité particulière à accomplir. Sa création est automatique.

L'article 14 de la loi dit :
"La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
....
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

L'article 15 de la loi dit :
"Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic."

Enfin l'article 16 dit :
"...
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui."

Du fait de sa personnalité civile, le syndicat peut agir en justice :

- Il peut agir pour des troubles causés aux parties communes : 
- Il peut demander la démolition d'ouvrages édifiés sans autorisation.
- Il peut agir pour faire cesser un trouble de voisinage ressenti par plusieurs copropriétaires.
- Habilité par le syndicat, le syndic peut assigner les constructeurs pour les vices de construction affectant l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires peut agir contre les tiers. Il peut également agir contre les copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Aujourd'hui, la jurisprudence considère qu'un copropriétaire peut agir à la place du syndicat en estimant que tout copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété.

Selon l'article 51 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire devra adresser une copie de l'assignation par lettre recommandée avec A.R. au syndic.

S'il ne le fait pas, la décision du tribunal sera inopposable au syndicat des copropriétaires.

2. Responsabilité du Syndicat des Copropriétaires

1. Le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité civile
2. Le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité pénale

1. Responsabilité civile du syndicat des copropriétaires

a. Le syndicat peut être responsable des fautes du syndic dans le cadre du mandat qu'il a confié à ce dernier (articles 1992, 1994... du code civil).

b. La respondabilité du syndicat peut être recherché du fait de ses préposés (personnel de l'immeuble) sur le fondement de l'article 1384 du code civil.

Cette responsabilité concerne les parties communes.

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dit :"... Il (le syndicat) est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

Il s'agit par exemple :
- des vices de construction :
Le syndicat est responsable des vices de la construction, bien qu'il n'en soit pas l'auteur. Quelque soit la date de manifestation de ces vices de construction. Il pourra, dans certains cas, avoir une action récursoire contre les constructeurs.

- du défaut d'entretien des parties communes :
Accident d'ascenseur ou de porte de garage;
Infiltrations dans un appartement causées par le mauvais état de la toiture terrasse;

c. La respondabilité du syndicat du fait des décisions de l'assemblée générale
Elle pourra être engagée en cas de refus de l'A.G. de décider des travaux si ce refus constitue un abus de droit.

2. Responsabilité pénale du syndicat

Depuis 1994, la responsabilité pénale des personnes morales peut être recherchée. On peut citer, à titre d'exemple, un recours au travail dissimulé.

3. Disparition du syndicat des copropriétaires

1. Le statut de la copropriété ne s'applique pas lorsque tous les lots sont réunis en une seule main

L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dit : "La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
..."

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a dit, dans un arrêt n°06-11.015 du 4 juillet 2007 : "...Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
..."

L'assemblée générale, avant la cession du dernier lot, ou le propriétaire unique devront désigner (ou faire désigner par le Juge) un liquidateur.

2. La disparition du syndicat des copropriétaires peut être ordonnée par le Juge.

Voir également : Organes de la copropriété, Syndic, Conseil syndical, Assemblée générale.