Le syndic de copropriété est la personne chargée de représenter le syndicat des copropriétaires.

1. Le choix d'un syndic de copropriété est obligatoire;
2. Comment est désigné le syndic de copropriété ?
3. Le contrat de syndic
4. La fin du contrat de syndic de copropriété;
5. Obligations de l'ancien syndic de copropriété vis à vis de son successeur;
6. Responsabilité du syndic.

1. Le choix d'un syndic de copropriété par le syndicat est obligatoire

L'article 17 de la loi de 1965 dit :

"Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

..."

Il existe deux types de syndic de copropriété :

a. Le syndic de copropriété bénévole :

Il doit être copropriétaire ou conjoint du copropriétaire de l'immeuble. Le syndic bénévole n'est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet (conditions de compétence, de garantie financière, d'assurance et d'honorabilité).

Le syndic bénévole devra déposer tous les fonds perçus sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires sans possibilité de dérogation.

L'article 38 du décret du 17 mars 1967 dit : "Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des textes pris pour son application, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine, fixer le montant maximal des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte."

Le syndic bénévole peut être indemnisé.

b. Le syndic de copropriété professionnel :

Il est soumis aux dispositions de la loi Hoguet. Le syndic de copropriété professionnel doit :

- Avoir un diplôme d'études supérieures en droit ou expérience professionnelle suffisante;
- Etre assuré;
- Avoir une garantie financière suffisante;
- Ne pas avoir été condamné pour crime ou à plus de trois mois de prison sans sursis;
- Etre titulaire d'une carte professionnelle.

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est tenu de rendre compte de l'exécution de son mandat.

2. La désignation du syndic de copropriété

Elle est régie par l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965

Il peut être désigné par :

a. le règlement de copropriété;
b  l'assemblée générale;
c. le Président du Tribunal;
d. le conseil syndical en cas de syndic coopératif.

a. Désignation du syndic de copropriété par le règlement de copropriété.

Elle est prévue par l'article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
"...
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
..."

b. Désignation du syndic de copropriété par l'assemblée générale.

Le vote de l'assemblée générale se fait à la majorité de l'article 25 de la loi :

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
...
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
..."

c. Désignation du syndic de copropriété par le Président du Tribunal

L'article 17 alinéa 3 de la loi dit : "A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du Tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires."

L'article 46 du décret du 17 mars 1967 précise : "A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale."

d. Désignation du syndic de copropriété par le conseil syndical

L'article 17 alinéa 4 de la loi dit : "Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci"

3. Le contrat de syndic de copropriété

Il faut distinguer syndic professionnel et administration judiciaire.

Le contrat du syndic professionnel :
Le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires relève de la liberté des contrats. Les honoraires sont libres et soumis à la TVA.

Pratiquement, la rémunération distingue :

- Les honoraires pour la gestion courante;
- Les honoraires dus pour chaque mission particulière.

La gestion courante a été définie par l'arrêté du 19 mars 2010 (arrêté Novelli). Ce texte s'applique pour les contrats passés à partir du 1er juillet 2010.

La loi Boutin du 25 mars 2009 a défini les modalités de perception d'honoraires supplémentaires. Selon l'article 18-1 A de la loi, ces honoraires doivent être votés par une délibération distincte au cours de la même assemblée décidant des travaux.

La commission des clauses abusives, dans un avis du 15 septembre 2011 n°11-01, recommande que 24 clauses ne permettant pas de déterminer avec précision si une prestation relève de la gestion courante ou d'une mission particulière soient déclarées comme abusives.

L'administration judiciaire :
Les honoraires des syndics judiciaires sont définis par l'ordonnance du juge qui les désignent.

Dans tous les cas, les honoraires sont supportés par les copropriétaires à hauteur de leur tantièmes génraux.

4. Fin du contrat de syndic de copropriété

- Le contrat du syndic de copropriété prend fin à son terme. Sa durée maximum est de trois ans (article 28 du décret du 17 mars 1967);
- Le syndic de copropriété peut démissionner. Il devra néanmoins respecter les termes du contrat qui le lie au syndicat;

Le syndic démissionnaire devra :
o prévenir les copropriétaires de sa décision;
o convoquer une assemblée générale qui désignera son successeur;
o expédier les affaires courantes;
o rendre compte de sa mission;
o transmettre les pièces à son successeur.

- Le syndic de copropriété peut être empêché (article 18 de la loi du 10 juillet 1965);
- Le syndic de copropriété peut être révoqué par l'assemblée générale.

5. Obligations de l'ancien syndic de copropriété

Elles sont définies par l'article 18.2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

"En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure."

a. L'ancien syndic de copropriété doit remettre à son successeur dans le délai d'un mois :

- La situation de trésorerie : fonds de roulement et provisions versées par les copropriétaires / le total des dépenses, les charges non payées par les copropriétaires, les dettes non réglées par le syndicat;
- Les fonds immédiatement disponibles;
- L'ensemble des documents et archives du syndicat définis par les articles 32 et 33 du 17 mars 1967.

Ce sont :

- La liste des copropriétaires;
- Les conventions passées par le syndicat; pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice, procès-verbaux des A.G.; pièces annexes, carnet d'entretien, diagnostics techniques, factures.

Cette transmission doit s'accompagner d'un bordereau de remise. Depuis le 1er septembre 2004, il a été ajouté un article 33-1 au décret du 17 mars 1967 qui dit :

"En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical."

Après un arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 septembre 2003 et un avis de la commission des clauses abusives, il ne peut être perçu d'honoraires pour la transmission du dossier au successeur.

b. L'ancien syndic de copropriété doit remettre à son successeur dans le délai de deux mois (après le 1er délai d'un mois) :

o   La situation de chaque copropriétaire;
o   Un état de la situation du syndicat des copropriétaires;
o   La situation après apurement des comptes.
o   Si des fonds sont disponibles, l'ancien syndic remet le montant de ce solde à son successeur.

6. Responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété peut engager sa responsabilité civile et pénale.

a. La responsabilité civile du syndic de copropriété peut être engagée :

- Dans le cadre de l'exécution de son mandat vis à vis du syndicat de copropriétaire;

C'est le cas notamment en cas :
- de défaut de souscription d'assurance obligatoire;
- de non exécution de décisions de l'assemblée générale;
- non inscription de l'hypothèque légale du syndicat....

Dans certains cas, le syndic de copropriété peut s'exonérer de sa responsabilité s'il peut démontrer que l'assemblée générale a refusé de voter certains travaux malgré une information de la part du syndic.

- Vis à vis des tiers;

- Les copropriétaires sont tiers vis à vis du syndic;
- Les employés du syndicat des copropriétaires;
- Les fournisseurs et les entrepreneurs.

Pour engager la responsabilité d'une personne il faut démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le délai de prescription pour engager la responsabilité civile du syndic de copropriété est de cinq ans à partir du moment où le fait est, ou, aurait du, être connu.

b. La responsabilité pénale du syndic de copropriété peut être engagée ;

Depuis 1994, la responsabilité pénale des personnes morales peut être engagée.

La responsabilité pénale du syndicat peut être engagée en cas de :

- Détournement de fonds;
- Escroquerie...

Elle peut l'être également pour :

- Construction sans autorisation d'urbanisme;
- Défaut de souscription d'une assurance dommage-ouvrage obligatoire...