L'assemblée générale est l'organe essentielle de la copropriété. C'est l'organe de délibération du syndicat des copropriétaires.

Dans un premier temps, l'assemblée générale des copropriétaires est convoquée. Après il y a lieu d'examiner le déroulement de l'assemblée générale proprement dite puis le vote des résolutions.

Ensuite, le procès-verbal est notifié aux copropriétaires. Il peut y avoir contestation de l'assemblée générale.

1. Qui convoque l'assemblée générale des copropriétaires ?
2. Quelles sont les personnes convoquées à l'assemblée générale des copropriétaires ?
3. Contenu, forme et délai de la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
4. Les notifications à effectuer avec la convocation à l'assemblée générale
5. L'avis de la commission relative à la copropriété relative aux convocations, aux assemblées générales et à l'ordre du jour

Il faut rappeler ici que selon l'article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des coproprirétaires.

1. Qui convoque l'assemblée générale des copropriétaires ?

a. La convocation faite par le syndic (article 7 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967)
L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée au moin une fois par an par le syndic. Son mandat doit, bien entendu, être valable. La convocation doit être signée.

b. L'assemblée générale peut être convoquée  par le syndic à la demande du conseil syndical (article 8 du décret du 17 mars 1967)
La convocation de l'assemblée générale est de droit lorsqu'elle est demandée par le conseil syndical.

c. L'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par le syndic à la demande de plusieurs copropriétaires représentant, au moins, le quart des voix de tous les copropriétaires (article 8 du décret du 17 mars 1967)

Dans ces deux dernières hypothèses, la notification faite au syndic précise l'ordre du jour de l'assemblée dont la convocation est demandée. Le syndic peut ajouter un ordre du jour complémentaire. Les conditions de forme de la notification sont précisées à l'article 64 du décret du 17 mars 1967 (acte extra-judiciaire, lettre recommandée A.R., télécopie avec récepissé).

d. L'assemblée générale peut être convoquée par un copropriétaire ou un mandataire habilité par le Président du T.G.I.
Ce sera le cas si il n'y a pas de conseil syndical, si le président du conseil syndical ne convoque pas l'assemblée après mise en demeure au syndic restée infructueuse plus de huit jours. Dans ces cas l'article 50 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le Président  du Tribunal de Grande Instance statuant en matière de référé peut habiliter un copropriétaire à convoquer l'assemblée générale.

e L'assemblée générale peut être convoquée par un administrateur judiciaire.
L'article 50 du décret du 17 mars 1967 prévoit également que le Président du Tribunal de Grande Instance peut habiliter un mandataire de justice à convoquer l'assemblée générale. C'et le cas si le syndicat n'a pas de syndic. Le mandataire de justice devra convoquer une assemblée générale afin qu'elle désigne un syndic.

2. Quelles sont les personnes convoquées à l'assemblée générale des copropriétaires ?

a. Tous les copropriétaires doivent être convoqués à l'assemblé générale.

b. Si le lot est commun à deux époux, chacun des époux devra être convoqué.

c. Si la propriété est démenbrée, l'usufruitier devra être convoqué. Si le lot de copropriété est détenu par une indivision l'ensemble des indivisaires devra être convoqué à moins que l'indivision n'ait désigné un mandataire commun (article 23 alinéa 2 de la loi).

d. Les associés doivent être convoqués

- Si le propriétaire du lot est une SCI, elle sera convoquée
- Si le propriétaire du lot est une société d'attribution, il faudra convoquer les associés. Pour cela, le représentant légal de la société, devra communiquer au syndic les noms et adresses de l'ensemble des associés.

e. En cas de contrat de location-accession, vendeur et acquéreur devront être convoqués. Ce contrat est un engagement par lequel le vendeur s'engage à transférer la propriété après une période de jouissance à titre onéreux. L'acquéreur est considéré comme "copropriétaire partiel" et donc, doit être convoqué à l'assemblée générale. Il a droit de vote uniquement sur les grosses réparations et les actes de disposition du syndicat.

f. Les locataires
Ils peuvent être représentés dans certains cas à l'assemblée générale mais n'ont pas de droit de vote.

Pour ce qui concerne les immeubles d'habitation, l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 dit :
"Chaque association qui, dans un immeuble ou un groupe d'immeubles, représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation, désigne au bailleur et, le cas échéant, au syndic de copropriété, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le nom de trois ou plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives. A leur demande, l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles."

Les organisations de locataires qui siègent à la CNC sont :

- La Confédération Nationale du Logement;
- La Confédération Générale du Logement;
- La Confédération du Logement et du Cadre de Vie;
- La Confédération Syndicale des Familles;
- L'Association Force Ouvrière Consommateurs;
- L'Union Nationale des Associations Familiales représentant à la fois les bailleurs et les locataires

Dans certains cas prévus par la loi, seuls certains copropriétaires sont convoqués au cours d'assemblées spéciales :

-  Article 27 de la loi du 10 juillet 1965 : En cas de pluralité de bâtiments, si les copropriétaires d'un ou plusieurs bâtiments veulent créer un syndicat secondaire;
- Article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : En cas de pluralité de bâtiments, si les copropriétaires d'un ou plusieurs bâtiments veulent organiser une scission, ils se réunissent en assemblée spéciale;
- Article 38 de la loi du 10 juillet 1965. Décision de reconstruire ou non un bâtiment détruit. La décision est prise par les copropriétaires du bâtiment détruit réunis en assemblée spéciale.

3. Contenu, forme et délai de la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires

a. Contenu de la convocation à l'assemblée générale

Il est fixé par l'article 9 du décret :
"La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble."

o La convocation indique la date, lieu et heure de l'assemblée générale. Sauf indication particulière du règlement de copropriété, l'A.G. a lieu dans la commune où est située l'immeuble.

o L'ordre du jour
L'article 13 du décret du 17 mars 1967 dit :
"L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour."

- L'ordre du jour est établi par le syndic sous le contrôle du conseil syndical;
- Les questions doivent être posées de façon claire et non équivoque;
- Chaque point doit faire l'objet d'une question distincte;
- Les questions diverses sont débatues lors de l'assemblée générale mais ne peuvent donner lieu à vote.

L'article 10 du décret permet à un ou plusieurs copropriétaires, au conseil syndical, de demander au syndic l'inscription de questions complémentaires à porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Si le délai n'est pas suffisant, les questions sont portées à l'odre du jour de l'assemblée suivante.


o Les modalités de consultation des pièces justificatives de charges
Selon l'article 18-1 de la loi, entre le moment où est convoqué l'assemblée générale et l'assemblée générale, les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives des charges de copropriété. Ce sont notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours...

Cette consultation des pièces justificatives est proposée lorsque l'assemblée débat des comptes. 

Les jours et dates doivent avoir été fixés par l'A.G.. A défaut le syndic doit fixer un ou des jours de consultation et l'indiquer dans la convocation.

b. Forme de la convocation à l'assemblée générale

Les convocations se font par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre émargement.

o  En cas d'envoi par la poste :

- Le délai court à partir de la notification au dernier copropriétaire.
- Si le copropriétaire ne retire pas sa convocation à la poste, le délai court à partir du lendemain de la première présentation;
- Si le copropriétaire retire sa convocation, le délai court également à compter du lendemain de la première présentation (article 64 du décret du 17 mars 1967).

o En cas de remise contre émargement, le délai commence à courir le lendemain de la signature du bordereau d'émargement

c. Délai de convocation à l'assemblée générale

o Le délai de convocation doit être de 21 jours au moins (article 9 alinéa 2).

o Le délai de 21 jours est un délai minimum (sauf urgence). Le règlement de copropriété peut fixer un délai plus long et dans ce cas, c'est le délai fixé par le RCP qui s'appliquera.

o En cas d'urgence, le délai peut être raccourci (article 9 alinéa 2). L'urgence est appréciée par le juge du fond. Les contingences du syndic ou d'un copropriétaire ne sont pas des urgences.

o Un délai de huit jours a été institué par l'article 19 du décret. Dans certaines conditions, lorsqu'une résolution doit être prise à la majorité de l'article 25, il y a, pour cette résolution, possibilité de décider à la majorité de l'article 24. L'assemblée générale porte uniquement sur les résolutions de la première assemblée faisant l'objet un nouveau vote. Les notifications de l'article 11 n'ont pas à être renouvelées.

4. Les notifications à effectuer avec la convocation à l'assemblée générale

L'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'un certain nombre de notifications sont à effectuer, au plus tard en même temps que l'ordre du jour.

1°) Pour la validité de la décision;
2°) Pour l'information des copropriétaires.

1°) Les notifications à effectuer pour la validité de la décision.  
L'absence des documents peut entraîner la nullité de la décision. Ce critère relève de l'appréciation souveraine du juge.

a) Si l'assemblée générale doit délibérer sur l'approbation des comptes (article 11-I-1°):
- L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion générale. Ces documents sont présentés avec le comparatif de l'exercice précédent approuvé.

- Le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté.

- La présentation des documents énumérés doit être conforme au décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes (décret n°2005-240).

b) Si l'assemblée générale doit délibérer sur le budget prévisionnel (article 11-I-2°):
En plus des documents listés au paragraphe précédent a) :
- Le budget des prévisions des recettes et des dépenses de l'exercice suivant.

c) Si l'assemblée générale est appelée à approuver :

- un contrat, un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux (article 11-I-3°):
Les conditions essentielles du contrat en cas d'appel à la concurrence des contrats proposés.

- la désignation du représentant légal du syndicat (article 11-I-4°):
Le ou les projets du contrat de syndic.

- l'autorisation de toute convention entre le syndicat, le syndic, ses préposés, parents ou alliés et autres personnes mentionnées à l'article 39 du décret du 17 mars 1967 (article 11-I-4° et 11-I-5°):
Le projet de contrat ou la convention mentionnée à l'article 39 du décret du 17 mars 1967.

d) Si l'assemblée est appelée à établir ou notifier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, l'état de répartition des charges (article 11-I-6°):
- Le projet de règlement de copropriété ou d'état descriptif de division ou d'état de répartition des charges.

e) Si l'assemblée générale est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles suivant de la loi du 10 juillet 1965 (article 11-I-7°) :

- Article 14-1°, alinéas 2 et 3 : montant des provisions et exigibilité des versements;
- Article 14-2°, alinéa 2 : dépenses pour travaux, modalités de versement;
- Article 18, alinéa 7 : compte bancaire;
- Article 24 alinéas 2 et 3 : travaux d'accessibilité aux personnes handicapés ou à mobilité réduite;
- Article 25 : délégation de pouvoirs, autorisation de travaux :

- désignation ou révocabilité du syndic;
- actes de dispositions sur les parties communes ou des droits accessoires résultant d'obligations légales ou réglementaires;
- réalisation de travaux obligatoires, travaux d'économie d'énergie ne relevant pas de l'article 24;
- installation de canalisations et d'ouvrages pour mise aux normes, suppression de vide-ordures;
- installation ou modification de l'antenne collective ou du réseau câblé;
- autorisation accordée à la police de pénétrer dans les parties communes;
- installation de prises d'alimentation pour véhicules électriques;
- installation de compteurs d'eau froide.

- Article 26-2 :

- dispositif de fermeture des accès de l'immeuble, détermination des périodes de fermeture.

- Article 30, alinéas 1, 2 et 3 :

- améliorations ou transformations d'éléments d'équipements existants;
- adjonction d'éléments d'équipements nouveaux;
- aménagement ou création de locaux affectés à l'usage commun;
- coût des travaux et des indemnités;
- répartition des dépneses de fonctionnement et d'entretien.

- Article 35 :

- surélévation, construction et aliénation aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif.

- Article 37 alinéas 2 et 4 :

- réserve à l'exercice d'un droit accessoire de surélévation, d'affouillement, de construction.

- Article 39 :

- amélioration ou addition par rapport à l'état antérieur d'un immeuble sinistré.

- Le projet de résolution.

f) Si l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à introduire une demande en justice (article 11-I-8°):
- Le projet de résolution.

g) Dans une copropriété en difficulté, si l'assemblée générale est appelée à statuer sur une question résultant du rapport de l'administrateur désigné par le Président du TGI en application de l'article 29-1 de la loi:
- les conclusions du rapport de l'administrateur (article 11-I-9°);
- les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il a été désigné par le Président du TGI et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport (article 11-I-10°).

h) Si l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot (article 11-I-11°):
- Le projet de résolution mentionnant :

- la saisie immobilière du lot;
- le montant de la mise à prix ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues.

i) Dans une résidence services, si l'assemblée générale est amenée à déléguer au conseil syndical les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques (article 11-I-12°) :
- Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au 2ème alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965
ou
- La teneur de la délagation prévue à la 2ème phrase du premier alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965

j) Dans une résidence services, si l'assemblée générale est amenée à statuer sur la suppression de services spécifiques (article 11-I-13°) :
- La situation financière des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) Notifications à effectuer pour l'information des copropriétaires

a) Les annexes au budget prévisionnel;
b) L'état détaillé des sommes perçues par le syndicat au titre de sa rémunération;
c) L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire (2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965);
d) le compte-rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical (2ème alinéa de l'article 22 du décret du 17 mars 1967);
e) en vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.

5. L'avis de la commission relative à la copropriété relative aux convocations, aux assemblées générales et à l'ordre du jour

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Voir également : tenue de l'assemblée générale des copropriétaires, règles de majorité applicables lors des assemblées générales, procès verbal assemblée générale copropriété, contestation assemblée générale copropriété.