Les immeubles soumis au statut de la copropriété sont définis à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dit :

"La présente loi régit tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs."

Il faut rappeler que l'article 1er de la loi n'est pas d'ordre public. En effet, l'article 43 dit que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sont d'ordre public.
La jurisprudence considère toutefois que l'on ne peut déroger au statut de la copropriété à partir du momement où la propriété de l'immeuble (ou du groupe d'immeubles) est répartie entre plusieurs personnes.

Par contre s'il n'y a pas de parties communes, on pourra, sous certaines conditions,  y déroger.

Différents types de copropriété :

Copropriété verticale :
Le statut s'applique aux immeubles bâtis collectifs avec des propriétaires différents.

Copropriété horizontale :
Le statut s'applique également aux groupes d'immeubles bâtis, pour lesquels, il y a un propriétaire différent pour chacune des constructions mais lorsque le sol est commun.
Il s'applique également aux ensembles immobiliers, c'est à dire à des situations dans lesquelles les immeubles et les terrains sont la propriété de personnes distinctes mais où il existe des éléments communs.

Division en volumes :

La division en volume permet d'échapper au statut juridique de la copropriété.

Le statut de la copropriété est contraignant, les décisions doivent être prises collectivement.

Certains propriétaires, comme l'Etat,  ne souhaitent pas être dans cette situation. La technique de la division en volumes peut également être utilisée quand les constructions ont des usages très différents ou lorsqu'il n'y a pas de parties communes.

Les dispositions du code civil prévoyant une présomption de propriété des constructions sur le sol d'assiette vont être écartées et le géomètre-expert va définir des volumes en altimétrie définis par rapport au niveau N.G.F. (niveau général de France) défini à partir de la moyenne des hauteurs des marées dans le port de Marseille.

Des servitudes vont être instituées entre les différents lots.

Devront également être établis un état descriptif de division, un cahier des charges, un cahier des règles d'usage et d'occupation, les statuts de l'organe de gestion.

Ensembles immobiliers :

Il n'y a pas de définition législative de l'ensemble immobilier. Le critère principal permettant de définir l'ensemble immobilier est l'hétérogénéité.

Elle est définie par le régime du sol. Il y a hétérogénéité lorsque les terrains appartiennent à des propriétaires différents sans indivision entre propriétaires sur ces terrains.

Il faut un choix délibéré pour ne pas appliquer le statut de la copropriété. Il existe trois types d'organisation.

1. L'association de propriétaires (ordonnance du 1er juillet 2004 et décret du 8 mai 2006);
2. La société immobilière de gestion et d'entretien;
3. L'union de syndicats de copropriétaires.

Les charges sont réparties conformément aux statuts.

Il ne faut pas confondre copropriété et certains régimes voisins comme :

- Les sociétés d'attribution : la société est propriétaire de l'immeuble. Les parts correspondent à un droit de jouissance de locaux. Le régime est proche. Il n'y a pas de règlement de copropriété mais un règlement de jouissance;
- La location accession instituée par la loi du 12 juillet 1984. Le locataire accédant n'accède à la propriété qu'à l'issue du contrat;
- La multipropriété. Le multipropriétaire est en réalité porteur de parts d'une société. Ces parts lui donnent un droit de jouissance pendant une certaine période de l'année d'un bien immobilier.