Les origines

Depuis les temps les plus anciens, les hommes se sont associés pour édifier des constructions.

A Babylone, en 1750 avant J.C., on trouve dans le code d'Hammurabi, des règles régissant les relations entre propriétaires de constructions communes.

A Rome, des propriétaires se regroupaient pour édifier des constructions et partager ensuite la propriété.

En France, le droit coutumier, notamment à Grenoble et à Rennes, définissait les règles de répartition des charges des immeubles en collectivité. C'était un entretien par étage.

L'article 664 du code civil, aujourd'hui abrogé, a introduit les notions de charges communes et spéciales. C'était une organisation supplétive de volonté. Aujourdh'ui, sauf exceptions, tout est d'ordre public.

A la suite de la première guerre mondiale, la copropriété se généralise. Des groupements de propriétaires se forment pour construire à moindre coût.

La loi du 28 juin 1938

Avec ce texte le syndicat des copropriétaires devient une personne morale spécifique.

Les organes de la copropriété sont créés :

• Assemblée générale;
• Syndic;
• Conseil syndical.

Un décret loi de 1939 complète le texte.

La loi du 7 février 1953

Ce texte dit que la copropriété peut s'appliquer à un ensemble d'immeubles. C'est la copropriété horizontale.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967

La loi abroge les dispositions antérieures. Elle devient le seul texte applicable.

Au départ, la loi contenait 47 articles et le décret 65. Elle a subi par la suite, une quinzaine de modifications (et un nombre plus important pour le décret).

Les principales caractéristiques de la loi :

1. Elle définit les différents organes de la copropriété;

2. Etant d'ordre public pour ses articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, elle facilite la vie collective de l'immeuble :

- Le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité civile;
- Le syndicat bénéficie d'un privilège immobilier occulte pour le recouvrement des charges;
- L'autorité du syndic est accrue;
- Elle garantit les propriétaires contre les stipulations abusives du règlement de copropriété;
- Elle autorise les travaux d'amélioration et facilite les travaux de réparation;
- Elle introduit la notion de destination de l'immeuble;
- Elle prévoit la possiblité de scission de copropriété en partageant les éléments communs.

Alors que dans des pays de droit germanique, la copropriété est une indivision entre propriétaires avec droits de jouissance sur son bien, en France, le copropriétaire est propriétaire de son lot et d'un droit indivis et forcé sur les parties communes.




Voir également : Copropriété; Evolutions législatives et règlementaires; Immeubles soumis au statut de la copropriété; Textes de référence sur la loi de 1965 et le décret du 17 mars 1967