Les cas de responsabilité ont deux fondements :

1. Le dol, c'est à dire la faute, si le vendeur ne révèle pas la présence de termites dont il a pourtant connaissance :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 1997), que la société en nom collectif Dancourt, ayant pour gérant Christian de Dancourt, devenu SNC Monceau Immobilière, et la société anonyme Hoche Promotion ont créé entre elles le 21 janvier 1987, une société en participation ayant pour objet diverses opérations immobilières dans un immeuble situé à Pairs, 69, avenue de Wagram ; que Mme Senechal, acquéreur d'un lot dans cet immeuble, ayant fait assigner la société Hoche Promotion en résolution de la vente pour dol, après affaissement de plafonds dus aux termites, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 2 février 1994, fait droit à cette demande et condamné la société Hoche à payer diverses sommes à Mme Senechal" (Cass. civ. 1, 22 juin 1999, n° 99-17.547),

"Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des rapports de l'expert que pour arrêter l'invasion des termites, il fallait procéder à un traitement conforme aux spécifications de la norme NFX 40.501, c'est-à-dire à l'établissement d'une barrière chimique continue sur les murs périphériques de l'immeuble, depuis le sous-sol jusqu'à la charpente, le traitement devant s'étendre pour les appartements infestés aux parties attaquées, que l'immeuble n'avait pas reçu, au moins depuis 1981, de traitement anti-termites conforme à la norme précitée, de sorte que l'infestation continuait de se poursuivre même si apparemment ses manifestations n'étaient que localisées, que les uniques travaux effectués par les consorts Chevalier-Vanier avant le 17 janvier 1985 avaient concerné l'appartement, selon ordre du 11 décembre 1984, et que seuls des travaux localisés avaient été ensuite entrepris en 1985 et 1986, que cependant, il résultait des correspondances du 11 septembre 1981, 6 avril 1984 et 6 décembre 1984 du service municipal de la désinfection de la Ville de Paris que les consorts Chevalier-Vanier étaient informés de la nature et de l'étendue d'un traitement anti-termites efficace, de la nécessité d'un traitement global de l'immeuble et de l'insuffisance du traitement ponctuel d'un seul appartement, qu'ils auraient pu procéder à ce traitement à partir de la réception du devis réactualisé en avril 1984 par les services de la Ville de Paris en demandant à l'entreprise qu'ils avaient retenue de traiter l'ensemble de l'immeuble selon les règles de l'art précisées depuis longtemps par ces services, la cour d'appel a pu déduire de ses constatations que les consorts Chevalier-Vanier qui, pour des raisons financières évidentes, avaient délibérément choisi de ne faire effectuer que des travaux ponctuels dans l'appartement des époux Levêque sans exécuter les travaux conformes aux règles de l'art auxquels ils s'étaient engagés, avaient commis une faute dolosive, au sens de l'article 1150 du Code civil" (Cass. civ. 3, 10 février 1999, n° 97-11.066).


2. Le vice caché :

Pour que la garantie du vendeur soit appelée à jouer, il faut que le défaut caché diminue ou supprime l'usage normal de la chose.
Or, comme il a été vu, les termite peuvent effectivement affecter l'usage normal d'un bâtiment.

Dès 1954, la Cour de cassation a donc précisé que la présence de termites dans une habitation peut être constitutive d'un vice caché.

Ce vice caché justifie alors la résolution de la vente :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 18 septembre 2000), que M. et Mme X... ont cédé un fonds de commerce à M. et Mme Y... ;
que les acheteurs, se plaignant que l'immeuble dans lequel le fonds était exploité était infesté de termites, ont demandé la résolution de la cession en invoquant un vice caché de la chose vendue ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, qu'il appartient à l'acquéreur d'établir que le vice allégué existait antérieurement à la vente (…) ;
Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel, après avoir relevé que les photographies produites suffisaient à établir le caractère ancien de l'infestation, a considéré qu'il était ainsi établi que le vice existait au jour de la vente ; que le moyen n'est pas fondé" (Cass. com. 29 octobre 2003, n° 01-00.565).

Au choix de l'acheteur, le vice caché peut aussi justifier l'allocation de dommages intérêts :

"Attendu qu'ayant relevé que Mme Ripp, venderesse de mauvaise foi, devait être tenue d'indemniser le préjudice occasionné aux acquéreurs désormais contraints de supporter le coût élevé d'un traitement contre les termites et les dépenses entraînées par le remplacement de menuiseries que les termites avaient gravement endommagées, la cour d'appel ne s'est pas contredite en faisant obligation à Mme Ripp d'indemniser les époux Bertrand de tous les chefs de préjudice résultant de ces causes" (Cass. civ. 3, 21 juillet 19998, n° 96-20.162).
Dans l'hypothèse où les désordres ne seraient pas encore importants, la présence de termites peut à tout le moins entraîner une condamnation à payer le coût d'un traitement antiparasitaire:
"Est légalement justifié l'arrêt qui condamne le vendeur d'un immeuble qu'il a fait rénover, à payer aux acquéreurs le coût d'un traitement antiparasitaire après avoir constaté que les détritus de bois, provenant de la démolition de parties de l'immeuble, entreposés dans un réduit muré au sous-sol, étaient envahis par les termites et que ce désordre était de nature à porter atteinte à brève échéance et en tout cas avant l'expiration du délai de garantie décennale, à la solidité de l'immeuble" (Cass. civ. 3, 29 janvier 2003, Bull. III n° 18 p. 16).


Mais pour que la garantie puisse jouer, il faut aussi que l'acheteur n'ait pas connu l'existence du défaut et qu'il ait pu légitimement l'ignorer au terme d'une vérification élémentaire qu'il appartient aux juges de prendre en compte.

Il n'y a donc pas de vice caché lorsque le vice a été révélé par le vendeur antérieurement à la vente.

Dans un arrêt du 8 janvier 1991, la Cour de cassation a jugé qu'il ne peut donc y avoir vice caché si le vendeur a révélé à l'acquéreur, dans l'acte sous seing privé, puis dans l'acte authentique, la présence de termites et de capricornes.
Dans un arrêt plus récent du 26 janvier 2003, publié au Bulletin des arrêts de la Cour de cassation, dans une hypothèse où pourtant la présence de termites n'avait pas été mentionnée, ni par la venderesse ni par l'agent immobilier, elle a précisé qu'il en était de même dès lors il appartenait aux acquéreurs de faire preuve d'une prudence élémentaire "puisqu'ils étaient informés de la présence de capricornes qui sont également des insectes xylophages et que l'aide d'un tiers compétent aurait permis de connaître avant la vente la nature et l'ampleur de l'infestation, tant de capricornes que de termites" (Cass. civ. 3, 26 février 2003, Bull. III n° 53 p. 49).