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La superficie définie par la loi Carrez n'est qu'une des définitions de surface utilisées dans le bâtiment. Il en existe bien d'autres :
SURFACE DE PLANCHER DE LA CONSTRUCTION :
La surface de plancher de la construction est définie par l'ordonnance du 16 novembre 2011 et entre en vigueur à compter du 1er mars 2012. Jusqu'à cette date, les autorisations d'urbanisme et la fiscalité de l'urbanisme sont calculées à partir de la SHON calculée à partir de la SHOB.
Après cette date l'article L112-1 du code de l'urbanisme dit :
"Sous réserve des dispositions de l'article L. 331-10, la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation".
L'article 3 précise : "Dans toutes les dispositions législatives, les mots : « surface hors œuvre nette », « surface de plancher hors œuvre nette », « surface développée hors œuvre nette », « surface hors œuvre brute », « plancher hors œuvre nette », « surface de plancher développée hors œuvre », « superficie hors œuvre nette », « surface développée hors œuvre » et « surface de plancher développée hors œuvre nette » sont remplacés par les mots : « surface de plancher »."
La SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) :
Elle est définie par voie réglementaire. L'article R112-2 du code de la construction et de l'habitation dit :
"La surface hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction".
Elle se calcule au nu extérieur des murs ceinturant la construction.
Les balcons, loggias, terrasses, combles, sous-sols, toitures-terrasses... sont inclus.
Ne le sont pas notamment : les trémies, canalisations, auvents...
La SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) :
Elle est également définie par l'article R112-2 du code de l'urbanisme.
"La SHON est la surface obtenue en déduisant de la SHOB les surfaces de plancher des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non-closes des rez-de-chaussée, ainsi que des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules et d'une surface forfaitaire de 5 % relative à l'isolation des locaux."
Sont exclus : les locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l'immeuble (local chauffage, TGBT, local ordure...).
Sont également exclues les caves à la condition qu'il n'y ait pas d'ouverture vers l'extérieur ou de prises d'air extérieures et les surfaces pour lesquelles la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
La SHONRT est utilisée par la RT 2012 (règlementation thermique 2012)
C'est à partir de cette surface que sont déterminées les consommations conventionnelles selon la règlementation thermique. A la différence de la SHON, elle ne prend pas au compte la déduction de 5% au titre de la règlementation thermique, les 5 m² forfaitaires pour l'accessibilité au handicapés, les surfaces résultant de la réfection des locaux.
La RT 2012 ne concerne que les bâtiments neufs.
Pour les bâtiments autres que l'habitation, la surface est multipliée par un coefficient dépendant de l'usage :
- Bureaux et enseignement primaire : 1,1
- Etablissement d'enseignement secondaire et accueil de la petite enfance : 1,2
La Surface Utile Nette
Il s'agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées ...).
Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.
La Surface Utile Pondérée
Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques.
Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves...).
La notion de surface pondérée est utilisée également de façon plus rare et moins systématique dans l'évaluation d'autres types d'immeubles ou de locaux. Le principe reste le même mais il est appliqué d'une manière différente, en ramenant les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou "étalon".
La Surface GLA (Gross Leasing Area)
Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors-oeuvre nette d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.
Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).
La surface commercialisable
Cette notion est souvent utilisée pour les locaux à caractère commercial (bureaux, activités...).
Elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulation horizontales, sanitaires...).
La surface habitable (loi Boutin)
La surface habitable, définie à l'article R 112-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, est la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Ne sont pas inclus dans la surface "loi Boutin" :
- les sous-sols autres que cave, garage, parking;
- les combles non aménagés et grenier;
- les réserves;
- les remises;
- les vérandas.
La SDHOP (surface développée hors oeuvre pondérée)
Somme des surfaces hors-oeuvre (c'est-à-dire murs péri métriques compris) des différents niveaux d'un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels :
- soit à l'utilité de ces niveaux par rapport à celle d'un niveau courant (en cas d'estimation de la valeur vénale),
- soit à leur prix de revient (en cas d'évaluation du coût de construction ou de reconstruction).
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