Pour le public, la loi Carrez est le contrôle immobilier le plus connu.

L'esprit de la loi Carrez consiste à communiquer par le vendeur à l'acquéreur, la surface du bien vendu.

1. Dans quel cas doit-on communiquer un certificat loi Carrez ?
2. Quels sont les immeubles concernés par la loi Carrez ?
3. Quels sont les documents à produire lors d'une expertise loi Carrez ?
4. Réponses à des questions fréquentes sur la loi Carrez ?
5. Quel est l'avis du Conseil Supérieur du Notariat sur la loi Carrez ?
6. Quelle est la durée de validité du certificat loi Carrez ?
7. Quelles différences y-a t-il entre la surface définie par la loi Carrez et la surface définie par la loi Boutin ?
8. Métrage loi Carrez et congé pour vente
9. Jurisprudence sur la loi Carrez
10. Définition des surfaces utilisées dans le bâtiment
11. Les textes de références sur la loi Carrez
    
    

1. Dans quel cas doit-on communiquer un certificat loi Carrez ?

La loi carrez dit qu'en cas de vente d'un bien immobilier, une expertise avant achat est nécessaire pour déterminer la superficie du lot de copropriété ou de la fraction de lot.

Le métrage carrez, doit être communiqué par le vendeur à l'acquéreur au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente.

Le métrage est directement lié au prix de l'appartement. Afin d'éviter des négociations difficiles, on peut conseiller d'annoncer le plus rapidement possible la surface du bien en vente.

2. Quels sont les immeubles concernés par la loi Carrez ?

Sont également soumises à la loi les maisons individuelles dès lors qu'elles font partie d'une copropriété horizontale.

Sont notamment soumis à la loi Carrez : les logements, les bureaux, les entrepôts... dès lors qu'ils constituent des lots de copropriété.

Tous les immeubles (sauf exceptions : caves...) dès lors qu'ils sont clos et couverts  sont soumis à la loi Carrez, s'ils sont soumis au statut de la copropriété.

C'est donc le statut juridique qui détermine l'application de la loi.

3. Quels sont les documents à produire lors d'une expertise loi Carrez ?

Le titre de propriété, en particulier la partie "désignation des biens vendus";

• Le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division s'il n'est pas intégré dans le règlement de copropriété;
• Les documents graphiques (plans des locaux), s'il y a difficulté dans la délimitation des lots. Lorsqu'ils existent et qu'ils ne figurent pas dans le règlement de copropriété, ce qui est le cas généralement, il faudra consulter les documents établis par le géomètre qui a réalisé la mise en copropriété. Ceux-ci sont archivés dans les minutes du Notaire auprès duquel le règlement de copropriété a été déposé.
  
  
  

4. Réponses à des questions fréquentes sur la loi Carrez

• Seuls les lots clos et couverts, soumis au régime de la copropriété, sont retenus dans la surface privative.
• Les terrasses et balcons ne sont pas inclus dans la surface privative et ne doivent pas être affectés d'un coefficient.
• Les placards comptent dans la surface privative d'un bien dès lors que leurs hauteurs dépassent 1.80 m.
• En cas de démolition d'une cloison, la surface au sol des cloisons s'additionne au reste de la surface.
• La trappe d'accès à la cave d'un local commercial ne compte pas dans la surface privative, un tribunal parisien a répondu sur cette question.
• Les pièces inférieures à 8 m2 comptent dans la surface privative du moment qu'elles se trouvent à l'intérieur d'un lot de plus de 8 m2.
• Les caves n'entrent pas dans le champ de la Loi Carrez. L'action en diminution du prix n'est recevable qu'après l'acte de vente définitif.
• Un acquéreur dispose d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente pour engager une action en diminution de prix.
• Les 5% de marge d'erreur se calculent à partir de la surface réelle.
  
  

5. Le Conseil supérieur du Notariat a, dans un avis, donné un certain nombre de précisions sur la loi Carrez.

• La loi Carrez s'applique-t-elle à la copropriété horizontale ?
  Ainsi qu'on l'a souligné dans les remarques préliminaires, la loi de 1996 a modifié l'article 46 de la loi du 1 0 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'alinéa 2 de l'article Il de la loi de 1965 dispose qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.C'est en ces termes que la loi de 1965 définit la " copropriété horizontale ". Dès lors, la vente de tout bien dépendant d'une copropriété horizontale, au sens qu'a donné à cette notion la loi en question, sera soumis aux règles fixées par son article 46. Il va de soi qu'il faut entendre par " bien ", tout bien " bâti ".
  
  

• Existe-t-il des contrats exclus du champ d'application de la loi Carrez ?
  Notre droit positif ne fixe pas, de façon claire, cette création de la pratique qu'est le " volume ". Si la notion est couramment utilisée dans les transactions immobilières, elle s'identifie, par une commodité de langage, avec celle de " droit de superficie ". En fait, la cession de ce qu'on appelle couramment un volume n'est pas autre chose que la cession du droit d'édifier, dans un certain volume, des ouvrages.
  Quel que soit le parti que l'on prenne, quant à l'analyse juridique de cette notion, il est certain que celui auquel on cède ce qu'on appelle, peut-être improprement, " un volume ", n'acquiert pas un immeuble bâti, soumis, en tant que tel, à la loi de 1965. Le texte de 1996 ne saurait s'appliquer à ce type de mutation.Il n'est pas sans intérêt de souligner que les biens édifiés en vertu de la cession d'un " volume ", peuvent parfois se trouver intégrés au sein d'une copropriété. Leur statut est alors strictement identique à celui des lots composant une copropriété. Ils se trouvent soumis à la loi de 1965, et, en particulier, aux dispositions de son article 46.

• Dans une copropriété horizontale, qu'en est il des caves, garages et emplacements de stationnement vis à vis de la loi Carrez ?
  La loi de 1996 a choisi de prendre en compte la notion de " lot ". Tout ce qui est inclus dans un lot est soumis à mesurage, avec les réserves, modalités et exceptions tirant tant dans la loi que dans le décret d'application. En d'autres termes, le fait que la copropriété soit horizontale ne modifie pas la règle d'interprétation.

• La surface des w.-c., cabinets de toilettes et pièces fermées inférieures à 8m², doit-elle être déduite de la superficie "loi Carrez" ?
  La dispense de prise en compte de la surface de certains locaux, figurant dans le décret du 23 mai 1997, ne concerne les locaux en cause qu'à la condition formelle qu'ils constituent des " lots ". S'ils se trouvent à l'intérieur d'un lot, comme en formant une partie non isolément identifiée, au même titre que toutes les autres parties, la dispense édictée par le décret ne les concerne pas.

• Doit-on comprendre dans la superficie loi Carrez, les loggias, balcons et vérandas qui ont été fermés par le vendeur ?
  Oui, dès l'instant qu'ils constituent désormais les locaux clos et couverts.

• Le mesurage loi Carrez peut-il être effectué par l'acquéreur ?
  Rien ne l'interdit puisque la seule obligation résultant de la loi est d'indiquer la superficie dans l'acte. Il convient, cependant, de souligner que les conséquences d'une erreur seront toujours, en toute hypothèse, supportées par le vendeur. Il y a donc, au strict plan de l'équité, une contradiction à admettre que l'acquéreur puisse, d'une part, procéder au mesurage, et d'autre part, se prévaloir, ensuite, d'une erreur de contenance. La solution doit être proscrite.

• Qui doit supporter le coût du mesurage loi Carrez ?
  Cette question a suscité de nombreux commentaires. Il parait sage de la ramener à ses dimensions qui sont celles de la liberté des conventions. Il n'existe, en la matière, aucune règle d'ordre public et les parties sont libres de décider ce qu'elles veulent. Le problème devra être tranché, lors de la signature de l'avant-contrat, de telle sorte qu'aucune difficulté ne puisse, ultérieurement, survenir de ce chef.
  

6. Durée de validité du certificat loi Carrez

7. Quelles sont les différences entre la surface définie par la loi Carrez et la surface définie par la loi Boutin ?

8. Métrage loi Carrez et congé pour vente

- L'article 190 de la loi SRU dit que le congé pour vendre adressé par un bailleur à son locataire n'a pas à indiquer la superficie de l'appartement.

- La loi du 6 juillet 1989 à laquelle sont soumis la plupart des baux d'habitation a instauré un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente du logement qu'il occupe.

- La 3ème chambre civile de la cour de Cassationun dans un arrêt du 13 mars 2002 (pourvoi n° 00-18.044) a rappelé que l'article 46 alinéa 1er de la loi du précitée ne visait que les contrats :

"Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'alinéa 1er de l'article 46, inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 18 décembre 1996, ne vise que les contrats et que tel n'est pas le cas d'un congé pour vendre qui constitue une offre résultant de la loi et non de la rencontre des volontés du bailleur et du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que l'article 46 susvisé ne s'appliquait pas au congé délivré à ... ".

Le propriétaire n'a donc pas à communiquer un certifcat "Loi Carrez" en cas de notification de congé pour vente.

Si le locataire exerce son droit de préemption, on rentre dans le droit commun de la vente et il y a obligation de fournir un certificat loi Carrez.

9. L'interprétation de la loi Carrez dans les litiges liés à son application a donné lieu à une jurisprudence abondante.

10. Définition des surfaces utilisées dans le bâtiment

11. Textes de références sur la loi Carrez :

Voir aussi : Diagnostic immobilier, diagnostic amiante, diagnostic plomb, état parasitaire, diagnostic de performance énergétique, état de l'installation intérieure gaz, état de l'installation intérieure électrique