Aspects juridiques et jurisprudences sur la loi Carrez

1. Aspects juridiques

Actes soumis aux dispositions de la loi Carrez

Tout vendeur a l'obligation d'indiquer la superficie du bien immobilier vendu dans tous les actes relatifs à une vente de lots en copropriété.

Sont concernés par la loi les actes qui impliquent la stipulation d'un prix en contrepartie du droit de propriété :

- Les promesses unilatérales de vente,
- Les promesses unilatérales d'achat,
- Les promesses synallagmatiques de vente (compromis de vente),
- Les contrats de location-accession,
- Les contrats de location vente,
- Les ventes par viager.

Actes non soumis à la loi Carrez

La loi carrez ne s'applique pas :

• aux ventes en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). En effet, il y a dans ce cas ni bâti, ni promesse de vente;
• à la cession de parts de SCI. Il n'y a pas de notion de lot de copropriété.

L'action en nullité de l'acte

Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ou ses ayants droits peuvent seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droits.

La demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente et que la date portée sur cet acte est le jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier (article 46 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965).

L'action en nullité peut être intentée par :

- le promettant dans le cas d'une promesse d'achat;
- le bénéficiaire en cas de promesse de vente;
- l'acquéreur.

Rappels importants

Si le vendeur a eu recours à un professionnel pour le mesurage, ce recours n'exonère pas le vendeur de sa responsabilité, mais celui-ci pourra agir contre le professionnel pour engager sa responsabilité.

La publicité (journaux, revues, affiches...) avec indication d'une superficie inexacte d'un lot de copropriété est un délit de publicité mensongère. (Art 121.1, 121.4 et 213.9 du Code de la Consommation).

Une promesse de vente d'un lot de copropriété ne mentionnant pas la superficie est nulle.

2. Jurisprudences

- La 3ème chambre civile de la cour de Cassation (audience publique du 25 octobre 2006 -  pourvoi  n°05-17427 - arrêt n° 1099) a jugé que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable. Elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage.

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 28 juin 2005), que la société civile immobilière Epizol (la SCI) a acquis des époux X... un bien immobilier en copropriété, dont la superficie mentionnée dans l'acte et établie par Mme Y... exerçant sous l'enseigne Cabinet Alize était de 144,87 m2 ; que la superficie réelle s'avérant être de 119 m2, la SCI a engagé une action en diminution du prix en application de l'article 46, alinéa 7, modifié de la loi du 10 juillet 1965, les consorts X... demandant la garantie de Mme Y... pour toutes les condamnations prononcées au bénéfice de la SCI ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'aucun texte n'exige que soient mentionnées dans la décision la qualité de la personne faisant fonction de greffier et sa prestation de serment et, d'autre part, que l'arrêt portant le nom et la signature du greffier qui l'a signé, il en résulte que ce greffier a assisté au prononcé de l'arrêt ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie formée contre Mme Y... pour la restitution du prix alors, selon le moyen, qu'en s'abstenant de rechercher, comme cela le lui était demandé, si le recours aux services rémunérés de Mme Y... n'avait pas eu pour seul but d'assurer le maintien du prix globalement convenu entre les consorts X... et la SCI Epizol et si la délivrance d'un certificat exact par Mme Y... n'aurait pas eu pour effet nécessaire de permettre aux consorts X... de conserver l'intégralité du prix reçu par la SCI, de sorte que la mauvaise exécution par Mme Y... de son obligation de résultat avait bien été la cause d'un préjudice indemnisable pour les consorts X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constituait pas un préjudice indemnisable, la cour d'appel , qui en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'elle ne pouvait donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et quatrième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi...

- La Cour d'Appel de Paris a jugé que l'absence de mention de la superficie dans les promesses de vente, conformément à la « Loi Carrez », peut être régularisée par la signature d'un additif par les parties si aucun grief n'en résulte pour les acquéreurs.

CA Paris, 2ème ch. A, 15 mai 2001 - AJDI n°1/2003 p.60

Civ 3 -7 novembre 2001. CASSATION PARTIELLE N° 99-20.199. - T.I. Valence, 21 juillet 1999. - Mme Guiraud c/ Mlle Gil

Viole l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 23 mai 1997 le tribunal qui, pour condamner le vendeur à payer à l'acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulé, retient, sur la base d'une expertise, que la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que définie par l'article 4-1 du décret susvisé est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte, sans caractériser la nature des surfaces déduites.

Note du BICC sous Civ.3, 7 novembre 2001, n° 1191 ci-dessus

Par cet arrêt, la troisième chambre civile fait pour la première fois application de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez.

Pour protéger l'acquéreur d'un lot de copropriété, l'article 46, alinéa 7, de la loi modifiée du 10 juillet 1965 édicte que : "si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure". L'article 4-1 inséré dans le décret du 17 mars 1967 par le décret du 23 mai 1997 définit la superficie à prendre en compte. Ces dispositions sont d'ordre public.

- Un tribunal d'instance pour condamner un vendeur d'un lot de copropriété à payer à l'acquéreur une somme en déduction du prix de vente stipulée à l'acte authentique retient que la superficie du bien au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, telle que définie par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, certifiée par un cabinet d'expertise, était inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans l'acte.

La décision est censurée au motif que la nature des surfaces déduites n'était pas caractérisée. En effet, ni le jugement ni le rapport d'expertise adopté n'expliquait l'une des exclusions de superficie retenues qui faisait passer la différence entre la superficie "légale" et la superficie exprimée à l'acte au-dessus de la barre du vingtième alors qu'elle aurait dû être motivée par l'une des causes de déduction légale de superficie prévues par l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

- La Cour d'Appel a dit qu'à défaut de stipulations contraires, c'est au vendeur et non à l'acquéreur qu'il revient d'acquitter ces frais entraînés par le métrage de la superficie du lot vendu.
C.A. Paris 8e Ch.D, 23 mai 2002
nº 2002/00325, Wolfs c/ SCP Le Gal Charrier, Jean de Ravel d'Esclapon.